Os meios de comunicação espanhóis especializados em economia utilizaram os dados divulgados pelo BCE para alertar para uma eventual “bolha imobiliária” em Portugal. O diário digital El Economista recordou os números mais recentes do Índice de Sobrevalorização da Habitação, elaborado regularmente pelo BCE, para mostrar que as casas no nosso país estão a ser vendidas 34% acima do seu valor real, em comparação com uma sobrevalorização de 16,8% em Espanha.

Os economistas do banco central calculam este indicador com base na relação entre o Produto Interno Bruto (PIB) per capita, o índice de preços da habitação e a evolução da relação entre o preço das casas e o valor das rendas.

Outro indicador de sobrevalorização é o desenvolvido pelo Departamento de Assuntos Económicos e Financeiros (ECFIN) da Comissão Europeia, que apresenta uma leitura semelhante para Portugal. Num relatório recente de Bruxelas, é referido que os preços da habitação em Portugal estão 35% acima do seu valor real já em 2024.

Outro dado que surge no referido relatório indica que os preços nominais (sem ter em conta a inflação) da habitação cresceram mais de 200% entre 2014 e 2024. Esta aceleração não só continua, como se intensificou em 2025.

“Tudo isto indica que o mercado da habitação em Portugal atravessa um período de tensão histórica, marcado por um aumento de preços que ultrapassa largamente o verificado nas principais economias da Zona Euro”, refere aquela publicação.

O El Economista ouviu Jesús Castillo, Alain Durré e Justine Grenon, economistas do banco de investimento francês Natixis. Estes especialistas recordam que os preços nominais (até aqui falávamos de preços reais) dispararam 159% em Portugal desde 2015, mais do dobro do registado em Espanha e muito acima dos valores observados na Alemanha, França ou Itália.

Os economistas da Natixis sublinham que “Portugal é o país onde mais cresceu a distância entre os preços imobiliários e a capacidade económica dos agregados familiares.”

O esforço financeiro necessário para comprar casa disparou para 6,9% a nível nacional, atingindo 10,5% em Lisboa — valores que colocam em causa a solvência de muitas famílias. No mercado de arrendamento, o peso da renda sobre o rendimento também aumentou para 25%, face a uma média de 22,1% na Zona Euro.

Apesar de tudo, os economistas da Natixis consideram que estes valores não configuram uma “bolha especulativa clássica”, mas antes resultam de um choque estrutural. A procura aumentou por razões demográficas e sociológicas — maior emigração, redução da dimensão média das habitações e um mercado de arrendamento pouco desenvolvido.

Estas conclusões vão ao encontro das opiniões expressas por vários banqueiros portugueses. No final de outubro, durante o evento Money Summit, organizado pela E&Y e pela Impresa, o presidente do BPI, João Oliveira e Costa, questionava-se: “Como é que nós – setor bancário – financiamos 157 mil transações, quando construímos apenas 25 mil casas?”

Já o presidente do Millennium BCP, Miguel Maya, defendia que “é tudo uma questão de planeamento. Não podemos andar a reboque dos acontecimentos; temos de perspetivar o futuro. Quem tem responsabilidade de governar tem obrigação de planear”, acrescentando: “É preciso começar a discutir a criação de novas centralidades. Nem todas as pessoas vão viver em Lisboa ou no Porto. A criação de novas centralidades é fundamental para manter o preço das casas acessível às pessoas — e isso não é algo que se faça em três ou quatro anos.”