Banco de Portugal mexe na taxa de esforço e nas maturidades no crédito à habitação

Sem nunca mencionar a palavra “bolha”, o governador do Banco de Portugal foi direto ao assunto nesta quarta-feira, considerando que “o principal risco interno tem que ver com a correção dos preços no imobiliário”. Estava dado o mote para a apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira, que faz um retrato das ameaças externas e internas que afetam o sistema financeiro nacional.

Entre 2014 e 2025, Portugal registou o maior crescimento dos preços das casas da Zona Euro. E, embora tenha existido um aumento dos licenciamentos e dos fogos pré-licenciados, a construção só aumentou 5,5%, referiu o governador, que considerou que o aumento do risco no crédito à habitação pode tornar-se uma ameaça para a estabilidade do setor financeiro em caso de subida das taxas de juro.

Na sua intervenção, a vice-governadora Clara Raposo afirmou que a preocupação do banco central “é que as famílias enfrentem mais dificuldades se os juros subirem”. Segundo esta responsável, os novos créditos à habitação aumentaram 34% em 2025, com os preços dos imóveis a crescerem 17,5% no ano passado, depois de já terem aumentado 9,1% em 2024.

Clara Raposo salientou que existe um peso muito significativo do crédito à habitação no balanço dos bancos (34%) e que, caso “existam correções, mesmo que sejam noutras áreas, como é o caso dos mercados acionistas, isso pode ter um efeito de contágio que se reflete nos balanços dos bancos e nas suas carteiras de crédito”.

É face a todos estes receios que o Banco de Portugal já comunicou às instituições financeiras que vai mexer quer na taxa de esforço (DSTI), quer nas maturidades dos empréstimos para compra de casa.

No caso da taxa de esforço — a percentagem do rendimento mensal líquido que fica comprometida com o pagamento do empréstimo hipotecário —, ela é atualmente de 50% e vai passar para 45%.

O supervisor vai também mexer nas chamadas exceções, que consagram que “até 20% dos novos créditos de cada banco podem ter DSTI até 60%, e até 5% podem ultrapassar esses limites”.

• Banco de Portugal assume riscos no crédito à habitação

No caso das maturidades, atualmente existem três prazos no que se refere a empréstimos para compra de casa. O primeiro pode ir até aos 40 anos, quando os mutuários tenham até 30 anos. Um segundo tem como limite máximo 37 anos de vigência do empréstimo para mutuários com idades entre os 30 e os 35 anos e, por último, um prazo máximo de 35 anos para todos aqueles que queiram comprar casa depois dos 35 anos.

“A maturidade média dos 30 anos não está a ser cumprida”, disse Álvaro Santos Pereira, acrescentando que “vamos simplificar esse sistema. Vão existir menos categorias, sem maturidades médias, e um teto máximo que será de 40 anos para quem tenha até 35 anos de idade”. O governador explicou estas alterações com o aumento da esperança média de vida.

Assim, o supervisor propõe que a maturidade máxima seja de 40 anos para quem tenha até 35 anos de idade e a partir desta idade mantém-se os 35 anos de maturidade máxima.

A proposta que está já a ser discutida com os bancos acaba também com a regra de que maturidade média dos créditos deve convergir para 30 anos.

Álvaro Santos Pereira disse que tem tido encontros regulares com os bancos e com o Governo sobre esta matéria. “Vimos que o crédito à habitação está a crescer a um ritmo muito elevado e os preços também. Isso pode ter implicações no sobre-endividamento das famílias. Fizemos uma reflexão interna e decidimos propor estas alterações”, disse o responsável.

Confrontado com a possibilidade de a medida do Governo que instituiu a garantia jovem poder ser prolongada para além de 2026, o governador do Banco de Portugal referiu que “eu percebo a questão política de tentarmos ajudar os jovens a comprar casa, mas o risco para a estabilidade financeira tem aumentado bastante. Quando as entradas são superiores a 90% e as taxas de esforço ficam acima dos 50%, isso faz com que o risco aumente e sejam necessários alguns ajustes”.

A vice-governadora chamou a atenção para uma auditoria especial que o Banco de Portugal realizou em 2025 a nove instituições de crédito. Abordada numa caixa do Relatório de Estabilidade Financeira, aquela ação teve por objetivo “avaliar o nível geral de cumprimento das políticas e dos procedimentos de fixação dos preços de acordo com as Orientações da Autoridade Bancária Europeia sobre a concessão e a monitorização de empréstimos (EBA/GL/2020/06)”.

“Em geral, verificou-se um nível de cumprimento moderado das orientações aplicáveis, evidenciando fragilidades principalmente na documentação e formalização das práticas e políticas de fixação de preços, nos modelos/estruturas de governação que suportam esse processo e na incorporação, pelas ferramentas de preço, de todos os custos associados às operações de crédito”, pode ler-se no relatório.

As deficiências mais frequentes concentraram-se em duas áreas principais, refere o supervisor: em primeiro lugar, o modelo de governação do processo de fixação de preços, incluindo a dispersão da informação por diferentes fontes, a ausência de uma clara definição de responsabilidades e dos respetivos controlos associados às várias componentes da ferramenta de preços, a não formalização das regras aplicáveis às campanhas promocionais e ao cross-selling, e insuficiências no acompanhamento de operações aprovadas abaixo dos custos mínimos.

Em segundo lugar, a determinação dos custos considerados pela ferramenta de preços, designadamente na consideração de todos os custos relevantes, em particular a ausência da perspectiva económica na avaliação do custo de capital e dos custos associados ao envolvimento dos intermediários de crédito, bem como na atualização e adequação técnica dos parâmetros utilizados.