Banco de Portugal muda regras prudenciais no crédito face ao aumento dos riscos no setor financeiro

Passados oito anos sobre a entrada em vigor da recomendação macroprudencial que introduziu vários limites à concessão de crédito, o Banco de Portugal decidiu alterar nesta quinta-feira os parâmetros definidos, em resposta a um conjunto de indicadores que apontam para uma degradação das condições de crédito e para um consequente aumento do risco de incumprimento.

De acordo com o supervisor, existe um conjunto de sinais que confirma uma alteração da estrutura do mercado de crédito, nomeadamente no crédito à habitação, e que aponta para uma crescente fragilidade da qualidade dos empréstimos.

Entre esses sinais está a crescente exposição dos ativos dos bancos ao imobiliário. Em 2024, a percentagem destes ativos nos balanços da banca era de 26,6%, enquanto, no primeiro semestre de 2026, já ascendia a 27,7%. A isto soma-se a subida dos preços da habitação. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), entre 2015 e 2025 o valor dos imóveis aumentou 280%.

O supervisor considera que existem vulnerabilidades associadas à valorização dos preços do imobiliário e também ao perfil dos novos mutuários que recorrem a este tipo de crédito. Em particular, destaca o facto de os novos mutuários serem cada vez mais jovens, terem rendimentos mais baixos, contraírem empréstimos de montante mais elevado, por prazos cada vez mais longos, e apresentarem uma taxa de esforço (DSTI) muito próxima dos 50%.

Os sinais de alerta que a entidade liderada por Álvaro Santos Pereira teve em conta para reformular estas recomendações foram vários. Um deles foi o aumento do stock de crédito, tanto na habitação como no consumo. As novas operações de crédito à habitação contribuíram para um crescimento de 10,6% do stock de empréstimos, muito acima da subida registada na área do euro, que foi de 2,9%.

No crédito ao consumo, as taxas de variação anual situaram-se em 8,5%, enquanto na área do euro o crescimento foi de 5,3%.

• Banco de Portugal assume riscos no crédito à habitação

Outro fator considerado foi o aumento do crédito a taxa mista a partir de 2023, que ultrapassou inclusivamente o número de contratos celebrados a taxa variável. O Banco de Portugal considera que esta tendência deverá manter-se, podendo expor as famílias a aumentos significativos das taxas de juro, uma vez que, durante os primeiros anos do empréstimo — período em que vigora a taxa fixa —, os encargos suportados ficam afastados da realidade das condições de mercado.

Outra realidade considerada relevante pelo supervisor foi o relaxamento, a partir de agosto de 2024, dos critérios de concessão de crédito à habitação para os mutuários que adquiriram a sua primeira casa. Neste segmento, os compradores de primeira habitação representaram 62% dos novos contratos de crédito celebrados em 2025, quando em 2024 representavam 55%.

Estes novos mutuários apresentam um perfil de risco mais elevado do que o observado nos contratos celebrados anteriormente. Registam uma taxa de esforço efetiva mais elevada (29,7%), face aos 23,3% observados entre 2019 e setembro de 2022; rendimentos médios inferiores, de 3.651 euros, quando comparados com os 3.784 euros registados entre setembro de 2022 e setembro de 2023; um LTV (rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia) mais elevado, de 80,5%, face aos 74,4% registados em 2022 e 2023; e maturidades mais longas, com uma duração média de 33,1 anos, contra os 31,3 anos observados em 2022 e 2023.

Por último, também o valor médio dos empréstimos para compra de habitação aumentou significativamente. Em 2024 situava-se nos 133 mil euros e atualmente ascende a 183 mil euros.

Temporalmente, este crescimento coincide com a introdução da garantia pública do Estado para a compra da primeira habitação, em 11 de julho de 2024. Ainda assim, o Banco de Portugal prefere atribuir esta evolução a um conjunto de fatores, entre os quais o maior endividamento das famílias, a maior participação dos bancos na concessão de crédito e a valorização dos preços da habitação, justificando com estes elementos a adoção das novas medidas.

Alterações a partir de 1 de agosto

Assim, a partir de 1 de agosto entram em vigor os novos parâmetros das regras prudenciais aplicáveis à concessão de crédito. As principais alterações são:

• Revisão das maturidades dos contratos. É eliminada a recomendação relativa à maturidade média e são simplificados os limites máximos aplicáveis ao crédito à habitação, passando a existir apenas dois: 40 anos para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos e 35 anos para mutuários com mais de 35 anos.
• Redução da taxa de esforço (DSTI). O limite da chamada taxa de esforço — rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos do mutuário, considerando que a prestação do novo contrato incorpora um choque de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro, e o respetivo rendimento mensal — é reduzido de 50% para 45%, com o objetivo de conter o aumento do endividamento das famílias e reforçar a prudência na avaliação da capacidade financeira dos mutuários.
• Simplificação do regime de exceções ao DSTI. As instituições passam a poder conceder, em cada semestre, até 10% do montante total de novos créditos com uma taxa de esforço superior a 45%, deixando de existir um limite máximo para essas situações.
• Alteração do regime do LTV. É eliminado o limite de 100% do LTV (rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia) aplicável à aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições, tendo em conta os atuais níveis reduzidos de ativos não produtivos (NPL) nos balanços da banca. Nestes casos passa a aplicar-se o regime geral dos limites ao LTV.
• Exclusão da locação financeira. A locação financeira de bens imóveis deixa de estar abrangida pela Recomendação Macroprudencial, atendendo às suas características específicas face ao crédito à habitação convencional e ao seu reduzido peso no mercado do crédito à habitação.