Bancos apostam na deteção precoce de incumprimentos no crédito à habitação

As instituições financeiras preferem renegociar spreads, taxas de juro e outras condições dos contratos com os clientes do que gerir situações de incumprimento contratual. Para esse efeito, recorrem ao PARI (Plano de Ação para o Risco de Incumprimento), um instrumento legislativo que permite a renegociação do empréstimo entre o banco e o mutuário quando este apresenta os primeiros sinais de risco de incumprimento.

Segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito (RAMC), divulgado esta semana pelo Banco de Portugal, “em 2025 foram iniciados, em média, cerca de 67 mil processos PARI por mês, um aumento de 8,9% face à média mensal de 2024”.

No ano passado, as instituições reportaram o início de 801 780 processos PARI relativos a crédito à habitação e crédito hipotecário, correspondentes a 309 989 contratos e a um montante total em dívida de 19 840,4 milhões de euros. Destes, 771 949 processos foram concluídos, abrangendo 263 533 contratos e um montante total em dívida de 16 947,6 milhões de euros.

A solução mais frequentemente acordada foi a renegociação do contrato: 772 processos PARI resultaram na renegociação de contratos de crédito à habitação e hipotecário (99,6% do total de contratos com soluções acordadas em 2025), envolvendo um montante total de 71,5 milhões de euros (99,8% do montante total abrangido por soluções acordadas em 2025).

Segundo o Banco de Portugal, “o spread/taxa de juro e outras condições (que abrangem, designadamente, os planos de pagamento para a regularização de prestações vencidas, alterações do regime de taxa de juro e alterações de titularidade) foram as condições mais renegociadas em 2025, representando cerca de 65,8% da totalidade das condições renegociadas nos processos concluídos”, no âmbito das renegociações de contratos de crédito à habitação e hipotecário.

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Outra vertente da gestão do crédito hipotecário prende-se com os contratos que já se encontram em incumprimento. Segundo o Banco de Portugal, em 2025 foram iniciados, em média, cerca de 7846 Procedimentos Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI) por mês, valor que compara com uma média mensal de 8165 processos em 2024.

O supervisor refere que “no âmbito do PERSI, as instituições devem acompanhar o cliente em incumprimento e avaliar a sua capacidade financeira, propondo soluções que promovam a regularização das obrigações contratuais. Neste contexto, devem privilegiar medidas de natureza estrutural, como a renegociação ou consolidação de contratos de crédito, bem como o refinanciamento da dívida através da celebração de um novo contrato, em detrimento de soluções de carácter temporário”.

Neste período, as instituições reportaram ao Banco de Portugal o início de 94 152 processos PERSI, relativos a 51 321 contratos de crédito à habitação e hipotecário, com um montante total em dívida de 3209,3 milhões de euros.

Destes processos, a maioria continuou a respeitar ao segmento de crédito à habitação (com ou sem hipoteca), que em 2025 representava cerca de 75,3% do total de contratos da carteira de crédito à habitação e hipotecário.

Foram concluídos 89 198 processos PERSI relativos a 44 202 contratos de crédito à habitação e hipotecário, correspondendo a um montante total de 2799,5 milhões de euros.

De acordo com a informação reportada pelas instituições sobre os processos concluídos, o pagamento dos montantes em mora continuou a ser o principal motivo de extinção do PERSI no crédito à habitação e hipotecário, representando 68,2% do total dos encerramentos de processos PERSI em 2025 (mais 6,3 pontos percentuais face a 2024).

A situação de incumprimento não foi resolvida por falta de acordo entre a instituição e o cliente em 27,8% dos casos, registando-se uma redução de 0,06 pontos percentuais face a 2024, em linha com as disposições da carta circular do supervisor, que desencoraja as extinções por falta de acordo entre as partes.