6 formas de utilizar a habitação para melhorar a reforma

O relatório «Reformar as pensões em Portugal: por um sistema sustentável, adequado e justo — um contrato entre gerações», apresentado ontem em Lisboa, tem um capítulo dedicado à “Mobilização da Riqueza Imobiliária para Fins Previdenciais”. Segundo apurou o Jornal PT50, nesse capítulo o grupo de especialistas liderado por Jorge Bravo identifica seis formas de mobilizar o património imobiliário para a reforma, agrupadas segundo três critérios: venda ou não do imóvel, permanência ou mudança de residência, e existência ou não de crédito hipotecário.

A solução mais simples é “a venda com mudança de residência”, utilizando o produto da venda para reforçar a capacidade financeira dos pensionistas. Depois, temos aquilo que o estudo diz serem “os modelos de venda com permanência (home reversion)”, o que equivale à venda com usufruto vitalício: os proprietários recebem o valor da venda, mas ficam a viver no imóvel até à sua morte. Existem também “os créditos garantidos por imóvel”, “as hipotecas inversas”, “os modelos buy-to-let & mortgage” — mais adequados a senhorios, uma vez que se tratam de mecanismos em que os proprietários usam o valor patrimonial acumulado num imóvel arrendado como garantia de um empréstimo, recebendo um montante único ou rendimentos regulares — e ainda as “soluções integradas de ciclo de vida”.

Segundo apurou o Jornal PT50, os especialistas avisam que aquelas soluções “apresentam perfis de risco, requisitos regulatórios e públicos-alvo distintos, e partilham salvaguardas comuns — de que a garantia de No Negative Equity (NNEG) nas hipotecas inversas é o exemplo mais central”. A NNEG traduz-se numa garantia contratual segundo a qual o valor a reembolsar pelo titular (ou pelos seus herdeiros) nunca poderá exceder o valor de venda do imóvel — mesmo que a dívida acumulada (capital emprestado mais juros compostos ao longo dos anos) ultrapasse esse valor.

Sem esta garantia, os herdeiros do titular poderiam ficar obrigados a pagar ao credor um montante superior ao valor da própria casa — usando, para esse efeito, outros bens do património do falecido. Com a NNEG, isso está excluído: a instituição financeira (banco ou seguradora) assume o risco de a dívida vir a exceder o valor do imóvel, absorvendo essa eventual diferença como uma perda própria, e nunca a repercutindo nos herdeiros ou no património pessoal do titular.

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Para a equipa liderada por Jorge Bravo, é prioritária “a criação de um quadro jurídico e regulatório específico, articulado com a regulação financeira, seguradora, imobiliária, fiscal, social e de proteção do consumidor, que defina categorias de produto, entidades autorizadas, requisitos prudenciais, deveres de informação, regras de aconselhamento independente, avaliação independente do imóvel, garantias de permanência e cláusulas de NNEG”.

Segundo o relatório, “o desenvolvimento deve ser faseado — primeiro consolidação regulatória e criação de dados, depois projetos-piloto com produtos simples e monitorização independente, e só então expansão gradual para modelos mais complexos —, com incentivos seletivos e orientados para finalidades qualificadas (cuidados formais, adaptação e eficiência energética da habitação, reabilitação, arrendamento de longa duração), evitando benefícios fiscais generalizados que favoreçam desproporcionadamente os agregados de maior património”.