Aumenta o risco no crédito à habitação na Alemanha

O Comité de Estabilidade Financeira (AFS) alemão manifestou nesta segunda-feira preocupação com o elevado nível de endividamento das famílias no crédito à habitação, considerando que esta tendência apresenta “riscos potenciais para o sistema financeiro”. Esta conclusão surge numa altura em que, em Portugal, o supervisor bancário se prepara para alterar as regras microprudenciais do crédito à habitação.

O AFS refere que “examina regularmente a situação de risco no mercado imobiliário residencial alemão. Pela primeira vez, está também a ter em consideração a recolha de dados sobre financiamento imobiliário residencial (WIFSta) do Bundesbank. O WIFSta melhora particularmente o acompanhamento dos padrões de concessão de crédito em novos contratos. As conclusões iniciais, dada a proporção relativamente elevada de novos empréstimos com altos níveis de endividamento, apontam para riscos potenciais. O AFS continuará a analisar estes desenvolvimentos e a avaliar continuamente a necessidade de novas medidas”.

A entidade refere ainda que, segundo os dados do Bundesbank, a relação média entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV) dos novos empréstimos hipotecários residenciais concedidos no quarto trimestre de 2025 na Alemanha foi de 83%.

As famílias utilizaram, em média, pouco menos de 38% do seu rendimento para o pagamento de dívidas (rácio entre o serviço da dívida e o rendimento, DSTI). A dívida total das famílias representou, em média, 6,3 vezes o seu rendimento anual (rácio entre a dívida e o rendimento, DTI). O prazo médio dos empréstimos foi de 29 anos.

“Os critérios de concessão de crédito estavam, portanto, em média, dentro de uma faixa aceitável. No entanto, a proporção relativamente elevada de novos empréstimos com rácios elevados entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel é surpreendente, mesmo em comparação com outros países europeus. Por exemplo, em 14% dos novos empréstimos, o valor do empréstimo excedeu o valor do imóvel residencial financiado (LTV > 100%)”, refere o Comité de Estabilidade Financeira.

A entidade sublinha que “empréstimos com um rácio empréstimo-valor (LTV) superior a 100% podem representar um potencial de perda significativo para as instituições financeiras. Em caso de incumprimento do mutuário, o valor obtido com a venda do imóvel pode não ser suficiente para cobrir o saldo em dívida, resultando em prejuízos para os bancos. Empréstimos com LTV elevado apresentam riscos particularmente elevados quando os mutuários já destinam uma grande parte dos seus rendimentos ao pagamento de dívidas”.

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Em Portugal, segundo o Relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais relativo a 2025, apresentado no mês passado, “o crédito para habitação própria e permanente com rácio LTV acima do limiar de 90% aumentou de um valor residual em 2024 para 24% do total concedido em 2025. Este aumento é explicado pelo crédito concedido ao abrigo da garantia pública do Estado, cujos empréstimos apresentaram maioritariamente um rácio LTV de 100%. Em paralelo, a maturidade média do crédito à habitação fixou-se em 32 anos, acima da meta de 30 anos”.

O Bundesbank e a Autoridade Federal de Supervisão Financeira (BaFin) da Alemanha irão realizar análises mais aprofundadas dos novos empréstimos hipotecários residenciais concedidos nos próximos meses, com enfoque em fatores de mitigação de risco que não estejam totalmente evidentes nos relatórios WIFSta. Em particular, será analisada com maior detalhe a utilização de garantias adicionais.

“A AFS acompanhará de perto estes desenvolvimentos e incorporará as novas conclusões na sua avaliação de risco. As instituições membros da AFS avaliarão continuamente a necessidade de medidas adicionais para salvaguardar a estabilidade financeira”, conclui o comunicado.