Banco de Portugal vai mexer nas regras prudenciais no crédito à habitação

O Banco de Portugal irá anunciar, para a semana, novas medidas em relação ao crédito à habitação, que podem passar pela alteração das regras prudenciais estabelecidas para o rácio LTV e para a maturidade dos empréstimos, bem como pelo agravamento das condições exigidas aos bancos nos testes de stress aplicados aos mutuários, apurou o Jornal PT50.

Estas medidas surgem na sequência de sinais de aumento do risco bancário que foram expostos aquando da divulgação do Relatório de Acompanhamento das Medidas Macroprudenciais em Portugal, publicado no passado mês de março.

Nesse relatório, o Banco de Portugal já revelava que existia uma degradação do rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV), que, segundo o supervisor, não deve ultrapassar os 90%, atribuindo essa degradação à garantia pública concedida pelo Estado para a compra de casa por jovens até aos 35 anos.

“O peso dos novos créditos à habitação com um rácio LTV superior a 90% aumentou de um valor residual (0,1%), em 2024, para 19% do valor concedido em 2025. Esta evolução concentrou-se no segmento de habitação própria e permanente, onde a proporção de crédito acima de 90% atingiu 24%, regressando aos níveis de 2018”, pode ler-se naquele documento.

• Crédito à habitação está a aumentar o endividamento das famílias

O mesmo relatório explica que “este aumento decorre dos créditos concedidos ao abrigo da garantia do Estado, instituída pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, na qual 85% dos empréstimos apresentaram um rácio LTV de 100%. Em contraste, nos empréstimos sem garantia do Estado, a quase totalidade dos contratos manteve um rácio LTV igual ou inferior a 90%, assegurando o alinhamento com os limites previstos na recomendação macroprudencial”.

A intervenção do supervisor poderá também passar pela aplicação de regras mais rígidas relativamente aos testes de stress que os bancos são obrigados a realizar aos mutuários antes de lhes concederem crédito.

A Instrução n.º 3/2018 veio reformular os “critérios para a ponderação do impacto, na solvabilidade dos consumidores, de aumentos do indexante aplicável a contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista”, tendo atualizado os valores dos indexantes anteriormente definidos na Instrução n.º 15/2017, de 22 de setembro.

As regras passaram a estabelecer que, estando em causa a celebração de um contrato de crédito a taxa de juro variável, a instituição deve considerar o impacto, no montante dos encargos associados ao cumprimento das obrigações decorrentes do contrato, de um aumento do indexante de, pelo menos: 1 ponto percentual, se o contrato tiver prazo igual ou inferior a 5 anos; 2 pontos percentuais, se o prazo for superior a 5 anos e igual ou inferior a 10 anos; 3 pontos percentuais, se o prazo for superior a 10 anos.

Quando estivesse em causa a celebração de um contrato de crédito a taxa de juro mista, a instituição deveria considerar: o montante dos encargos após o termo do período de taxa fixa, assumindo um aumento do indexante de, pelo menos, 1, 2 ou 3 pontos percentuais, consoante a duração do contrato, ou o montante dos encargos durante o período de taxa fixa, se este fosse superior ao resultante da aplicação do critério anterior.

Esta instrução foi revogada pela Instrução n.º 23/2023, que aligeirou os testes, definindo limites mais baixos para os aumentos dos indexantes, fixados em: 0,5 pontos percentuais, para contratos até 5 anos, 1 ponto percentual, para contratos entre 5 e 10 anos e 1,5 pontos percentuais, para contratos com prazo superior a 10 anos.

Também nos contratos de taxa mista, os valores passaram para 0,5, 1 e 1,5 pontos percentuais, respetivamente, consoante a duração do contrato.

Esta semana, o governador Álvaro Santos Pereira escreveu na rede social LinkedIn que “em 2025, a dívida das famílias em percentagem do PIB subiu de 54,9% em 2024 para 56,1% em 2025”, acrescentando que “se medirmos a dívida das famílias em percentagem do rendimento disponível, os valores também aumentaram: em 2025, a dívida dos particulares em percentagem do rendimento disponível subiu para 80,4% no terceiro trimestre (79,1% no final de 2024)”.

O governador atribuiu o aumento do endividamento das famílias à subida do crédito à habitação: “Impulsionadas pela subida dos preços das casas e pelo forte crescimento do crédito à habitação, as famílias voltaram a aumentar o seu endividamento, invertendo uma tendência de decréscimo dos anos recentes”, salienta.