Imóvel comprado com garantia pública pode ser vendido antes de terminarem os 10 anos do apoio do Estado

Os créditos com garantia pública do Estado já superavam 40 mil no final de junho, segundo os dados do Banco de Portugal, representando mais de 45% dos contratos celebrados para este efeito por jovens até aos 35 anos. O segundo trimestre bateu recordes, com 7776 empréstimos ao abrigo desta medida, num montante total de 1,7 mil milhões.

No entanto, há questões que surgem sobre os detalhes destes contratos – que têm a garantia do Estado durante dez anos – e o que implicam para os mutuários. Uma dessas dúvidas prende-se com a venda do imóvel antes do final do período da garantia.

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Em suma, a garantia pública do Estado não impede a venda do imóvel durante dez anos, como o Banco de Portugal (BdP) esclarece através do Portal do Cliente Bancário, em resposta a uma pergunta de um utilizador. O banco central explicou que, “em caso de venda do imóvel, a garantia pública cessa com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição”.

Assim, conclui-se que o mutuário não fica impedido de vender a casa, ficando a dívida para com a instituição de crédito saldada – assumindo que o imóvel fica pago – e a garantia terminada.

Apesar disto, os jovens que recorrem ao financiamento a 100% vão deparar-se com um documento onde se comprometem a manter a habitação própria e permanente durante, pelo menos, o período de vigência da garantia pública.

Segundo explicou ao Jornal PT50 Natália Nunes, coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da DECO, “importa, desde logo, distinguir a duração da garantia pública de uma eventual obrigação de permanência do proprietário no imóvel. Os dez anos correspondem ao período máximo de vigência da garantia pessoal prestada pelo Estado à instituição de crédito. O regime não estabelece, por si só, uma obrigação de o mutuário manter o imóvel durante esse período”.

O bastonário da Ordem dos Notários, Jorge Batista da Silva, em declarações ao Jornal PT50, confirmou igualmente esta informação, alertando que existe uma “consequência relevante”. A partir do momento em que a casa é vendida e tendo o mutuário já recorrido a este apoio, fica impedido de o usar numa aquisição futura. Questionado sobre se a ordem já se deparou com algum caso problemático que se enquadrasse nesta situação, o bastonário indica não ter conhecimento de nenhum.

Segundo Natália Nunes, “a garantia pública consiste numa garantia pessoal prestada pelo Estado à instituição de crédito e não numa obrigação imposta ao consumidor de manter a propriedade do imóvel durante esse período”, salientando que “esta distinção é fundamental. A garantia pública tem como objetivo permitir às instituições financiar uma percentagem mais elevada do valor da aquisição, podendo a garantia do Estado cobrir até 15% do valor da transação, nos termos previstos no regime”.

No caso de o banco inviabilizar a venda antes dos 10 anos de vigência da garantia, a coordenadora do Gabinete de Proteção Financeira da DECO adianta que “o consumidor deverá solicitar uma explicação clara e fundamentada, nomeadamente quanto às razões da recusa e ao respetivo fundamento legal ou contratual”, acrescentando que “não  se nos afigura adequado justificar a recusa apenas com a alegação de que “o imóvel tem de ser mantido durante 10 anos por existir garantia pública”.

“A lei prevê que, em caso de venda, a garantia pública cessa com a emissão do distrate da hipoteca ou com o consentimento expresso do banco para a transmissão do imóvel, nos termos previstos na lei”, acrescenta aquela responsável.

Para Natália Nunes a venda de um imóvel adquirido com garantia do Estado deve sempre ser “articulada com a instituição de crédito, uma vez que o imóvel se encontra hipotecado. Na sequência da venda, a garantia pública cessa nas condições previstas na lei”.

“Importa distinguir esta situação da transferência do crédito para outro banco. Neste caso, a garantia pessoal do Estado pode manter-se durante o período remanescente, desde que estejam reunidas as condições previstas no regime, nomeadamente que a instituição para a qual o crédito é transferido disponha de montante de garantia suficiente para acomodar a transferência”, concluiu aquela responsável.

Sobre um possível aproveitamento da medida para especulação imobiliária, Jorge Batista da Silva admite que “talvez seja precisamente aí que reside uma das fragilidades do regime”. “Por um lado, a lei não impôs um período mínimo de retenção da habitação, nem previu qualquer penalização para quem a venda pouco tempo depois de a adquirir. É assim possível que alguém que, sem esta garantia, jamais conseguiria financiamento a 100%, adquira um imóvel praticamente sem entrada própria e, beneficiando da valorização do mercado, o revenda passado um ou dois anos com lucro significativo”, aponta.

“Isto não quer dizer que toda a venda antecipada tenha motivação especulativa — há inúmeras razões legítimas para mudar de casa num curto espaço de tempo”, sublinha, acrescentando, no entanto, que “há uma diferença clara entre permitir a venda por estas razões da vida corrente e deixar que um mecanismo pensado para o acesso à primeira habitação acabe, ainda que indiretamente, por financiar operações imobiliárias de curto prazo”.

O bastonário da Ordem dos Notários considera que, “mais do que avançar desde já para novas proibições, parece mais útil começar por conhecer os números concretos”. Ou seja, acompanhar o mercado e estas operações, registando quais são vendidas no curto prazo e com que valorização, e também “o valor pedido por estes imóveis antes e depois da introdução da medida”. “Só com esses dados será possível perceber se estamos perante um risco meramente teórico ou perante um desvio real da finalidade para que este regime foi criado”, reitera.

O Jornal PT50 questionou o Ministério das Finanças sobre este tópico, mas não obteve resposta até à publicação da notícia.