Ricardo Sousa: “Os bancos já estão a trabalhar com taxas de esforço de 45% ou inferiores. Na Century 21 trabalhamos com uma taxa de 40%”

Na semana em que entrou em vigor a nova medida macroprudencial do Banco de Portugal que restringiu a concessão de crédito à habitação ao reduzir a “ taxa de esforço” (DSTI -rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos do mutuário, considerando um choque na taxa de juro, e o respetivo rendimento mensal) de 50% para 45%,Ricardo Sousa, CEO da Century 21 em Portugal e que também lidera a operação espanhola falou com o Jornal PT50 para explicar como é que o mercado imobiliário está a reagir àquela medida e o que é preciso ser feito para fechar o fosso entre o aumento do preço das casas e a queda do número de transações que já se observou no primeiro trimestre de 2026

A Century 21 conjuga a mediação imobiliária com a intermediação de crédito. Tem uma rede de mais 200 postos de atendimento em Portugal e 400 intermediários de crédito ao seu serviço. A sua quota de mercado na mediação imobiliária supera os 10%

Jornal PT50 – Que impacto vai trazer para o negócio da intermediação imobiliária a medida macroprudencial do Banco de Portugal que entrou em vigor esta semana e que restringe a taxa de esforço das famílias de 50% para 45%?

Ricardo Sousa – Nós temos apoiado incondicionalmente as medidas macroprudenciais. Isso hoje está à vista de todos, a vantagem que essas medidas tiveram após a grande crise financeira que vivemos (2008). Porque veio proteger o mercado, acima de tudo veio proteger as famílias e veio proteger todo o sistema do que podiam ser excessos de endividamento das famílias. As medidas que temos hoje parecem equilibradas. Este sinal de reforçar, sobretudo, as taxas de esforço (DSTI) vem dar um alerta àquilo que é hoje o grande desafio que nós temos na sociedade portuguesa que tem a ver com a taxa de esforço necessária para as famílias comprarem uma casa.

Uma família ir para o mercado para comprar uma casa, se não contar com o seu património, ou seja, com a casa que já tem, e contar apenas, ou se só pudesse contar com o seu rendimento disponível, é literalmente impossível, é economicamente impossível comprar casa.

O que o Banco de Portugal está aqui a fazer é pôr claramente um alerta, atenção, que este é o limite. O que é que nós vimos na prática, e aqui somos prudentes naquilo que é a nossa expectativa do impacto que pode ter no mercado. A maioria dos bancos, comercialmente, já está a praticar estas DSTIs (45%) ou inferiores. Aliás, nós, na Century 21, estamos a trabalhar com as nossas DSTIs abaixo dos 40%.

PT50 – Abaixo dos 40%? Mesmo antes de ser tomada a medida macroprudencial?

R.S. – Sim. Nós nunca fomos pelo limite. Aliás, o trabalho que queremos fazer com os nossos clientes é inverter um pouco a tendência, e queremos associar a parte de mediação com a intermediação de crédito para inverter o processo de compra de uma casa. As pessoas, tradicionalmente, em Portugal, começam a sua compra de casa numa lógica muito aspiracional. Uma casa que gostavam de ter, uma moradia, uma casa grande, três quartos… e hoje sabemos que essa realidade é outra.

Entre aquilo que gostavam e aquilo que podem, na realidade, há uma grande diferença. O que nós fazemos com os clientes é, antes de iniciarmos o processo de procura de uma casa, fazer a sua análise de viabilidade. A casa que realmente podem comprar qual é que é o valor mensal que podem assumir.  E este é um ponto importante, qual é o valor mensal que podem assumir e, naturalmente, a parte de qual é que é a entrada, qual é a poupança que tem, se tem outra casa para dar em troca, como é que vai se montar a operação.

Desde 2019 que estamos a fazer o estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” onde cruzamos o vencimento líquido das famílias por concelho com o preço das casas nesse concelho. Medimos as taxas de esforço. E usamos como referência a orientação também do Banco de Portugal e da OCDE, que é que a que diz que taxa de esforço das famílias no acesso à habitação, idealmente devia estar nos 33%. Ou seja, 40% o limite prudencial correto, e acima disso já em esforço, e acima dos 50% mesmo impossível.

E temos usado essa referência dos 33%, até numa abordagem pedagógica que é feita ao mercado, com os clientes, para que o cliente não esteja no seu esforço máximo. E mesmo os próprios bancos com quem trabalhamos, na sua maioria, as suas políticas comerciais já acomodam de uma forma voluntária aquilo que agora passou a ser uma recomendação formal do Banco de Portugal.

Por esse motivo, eu diria que o impacto no volume de negócios vai ser marginal, não estamos à espera de um impacto significativo com esta medida, naturalmente, que famílias que estejam mais em esforço, ou que estavam a ir mais ao limite da sua capacidade, endividamento, vão sentir, e isso obviamente, vai excluir mais famílias, impossibilitá-las do acesso à habitação.

Nós hoje o que vimos é que o mercado se move pelo património. Quem tem património, quem tem uma casa que pode dar em troca, é o que está realmente a tornar este mercado dinâmico. E os dados do Instituo Nacional de Estatística (INE) mostram isso, por exemplo na evolução dos preços das casas usadas. Mas mesmo essas pessoas têm uma casa para em troca, mesmo essas famílias estão a recorrer mais a crédito. E os dados do Banco de Portugal mostram isso. E daí a preocupação do Governador e da equipa do Banco de Portugal que é te dar este sinal ao mercado, aos operadores, às instituições e também às famílias.

O que é que estamos a ver? As transações baixaram, mas o volume e o número de novas operações de crédito aumentaram. Ou seja, o acesso ao crédito e a compra com o recurso ao crédito está a aumentar. Seja em número, seja em volume. Mesmo quem tem a casa tem que estar a pedir mais crédito para fazer o seu ‘upgrade’, ou para se manter na sua cidade, ou para mudar para outro local para uma casa melhor.

Estas medidas macroprudenciais o mercado já as estava a acomodar. Operadores como a Century 21 e a própria banca, e quando analisamos aqui o que são as taxas de esforço médias que estavam a ser praticadas nos nossos operadores desde o início do ano vemos que estavam nos 38%.

PT50 – Mas com taxas de esforço tão restritivas a Century 21 não tem receio de perder clientes para outros intermediários de crédito que sejam mais “generosos”?

R.S. – Não diria que seja uma preocupação, até porque o desafio que existe hoje no mercado é muito superior a esse. As pessoas que estão fora do mercado, estão mesmo fora do mercado. E nós vimos pelos nossos dados, pelo trabalho que fazemos, a maioria dos clientes com que se trabalha neste momento e que podem realmente estar no mercado, são pessoas que ou estão numa situação financeira saudável, que pelos seus rendimentos, pela poupança que tem, consegue ir ao mercado. São jovens que têm a sorte de contar com o apoio da família, ou são pessoas que têm património, que têm uma casa e que vão vender uma casa.

As taxas de esforço, atualmente, na área do interior da grande Lisboa e nas principais capitais de distrito são tão grandes que a questão já não é de 40%, ou 38%. Hoje em dia a nossa preocupação, e acho que tem de ser uma preocupação de todo o setor, é uma posição responsável no mercado.

Já vimos todos no passado como pode correr mal se não houver regras, se não houver essa prudência. E daí nós também termos aplaudido as medidas macroprudenciais, que de facto vêm normalizar as regras do jogo para todos os operadores para haver uma concorrência leal.

PT50 – Então a Century 21 não critica o momento em que se tomaram estas medidas macroprudenciais? Tenho falado com alguns intermediários de crédito que criticam o momento da decisão do Banco de Portugal numa altura em que existe ainda muita falta de casas…

R.S. – São dois problemas diferentes que não podemos misturar. Mais do que a falta de oferta, é a falta de conjugação entre os rendimentos das famílias e a oferta que existe. E existe uma oferta, só que não está ajustada aos rendimentos que as famílias têm.

Nós não podemos querer resolver o problema do imobiliário com mais financiamento. As pessoas podem comprar o que podem comprar de acordo com o seu rendimento. Portanto, isto claramente vem pôr mais pressão em famílias que estavam no limite, no limiar do que podem aceder. E vem pôr aqui uma maior responsabilidade, aquilo que já era uma recomendação. O momento acaba por ser o certo. Vem pôr mais pressão noutros ‘stakeholders’, vem pôr mais pressão no governo, vem pôr mais pressão do lado imobiliário, que não está a conseguir resolver este problema estruturante do nosso País, que tem a ver com a habitação.

A habitação não pode ser vista hoje no binómio oferta-preço. São muitos mais as dimensões que têm que ter em consideração, os rendimentos, a mobilidade urbana, onde é que se está a construir, quem é que está a construir, como é que está a construir. Claramente, este problema não se resolve com medidas de curto prazo. Medidas de curto prazo muitas delas muito relacionadas coma procura, poucas do lado da oferta e de uma forma muito isolada e como nós sabemos que a habitação acaba por ser um sintoma mais do que um problema. É um sintoma do problema como as nossas cidades evoluíram e como o nosso o país está a evoluir.

PT50 – Ao ouvir a sua narrativa identifiquei dois grupos de compradores; aquelas que já têm uma casa e, portanto, têm mais facilidade em mudar e em comprar uma nova, e aquelas que estão à procura de uma primeira habitação.

R.S. – Certo, e esse é um dos pontos que nós temos vindo a alertar. Porque nós estamos com um mercado muito dinâmico, ou seja, nós viemos de um ano de 2025 extraordinário, com muita procura, muitas transações, volume alto, mas estes não escondem uma realidade social, que é o do acesso à habitação. Eu quero aceder à minha primeira casa. Eu ainda não estou dentro do mercado e eu quero entrar no mercado. E o que o mercado está a provocar, e os dados do INE mostram isso claramente, nós temos uma tendência dos preços a subir e as transações a descer, o que significa que menos famílias vão conseguir concretizar a aquisição da sua casa. Este é o tema. Nós temos este drama social de quem quer entrar no mercado e nós temos tido também aqui uma voz muito ativa para chamar a atenção dos decisores. Não podemos atacar o problema, sobretudo no curto prazo, numa lógica generalista. Tem sido a prioridade dos sucessivos governos: chegar ao maior número de pessoas possível.

Está muito identificado quem está a ser afetado por esta crise de acesso à habitação. E isso tem que se medir, não só geograficamente, o que já percebemos todos, acho que é muito evidente, que há diferentes dinâmicas e diferentes velocidades no nosso território, A área metropolitana de Lisboa tem uma realidade, a área metropolitana de Porto outra, o Algarve… Essas são claramente as três principais pontes de tensão, mas mesmo elas, com diferentes realidades entre os seus concelhos, depois temos o Portugal interior, temos várias realidades. Portanto, a parte geográfica tem que ser necessariamente tida em atenção naquilo que são as políticas de apoio e de desenvolvimento da habitação. E segundo, muito importante, é o que o nosso estudo põe claramente em evidência, Não podemos esquecer este binómio de rendimento/preço estas casas.

Não podemos ter medidas de apoio iguais para os diferentes níveis de escalões de IRS das famílias. Não podemos abranger da mesma forma. Também tem que se ter uma estratégia para aumentar a oferta e também esta tem que ser claramente correlacionada com o território em que estamos. As necessidades de oferta não são as mesmas no Entroncamento, por exemplo, e nos concelhos da área metropolitana de Lisboa.

“Os fiadores deixaram de ter relevância para um jovem aceder ao crédito bancário”

PT50- As medidas não podem ser “cegas” como defende, então está de acordo com a medida da garantia do Estado do apoio aos jovens? Porque esta sim é uma medida cega, não é? Porque tanto apoia jovens com rendimento mensais de 2000 euros como apoia quem ganham 10 mil?

R.S. – A medida em si é uma medida positiva. E nós já tínhamos alertado por esse ponto. Aliás, hoje temos um novo desafio na parte da mediação imobiliária e bancária: os fiadores deixaram de ter relevância para um jovem aceder a um crédito. No passado, eu teria os meus pais como fiadores, tinha um impacto no meu acesso ao crédito, neste momento não tem.

Há várias vertentes que nós temos vindo alertar porque os jovens são uma das uma parte da população mais afetada por esta crise de acesso à habitação, mas nós estamos numa situação de emergência, e no país este fosso está a aumentar cada vez mais…as medidas têm que ser mais assertivas, mais direcionadas para aqueles que realmente estão fora do mercado. Porque caso contrário estamos a agravar um problema, porque eu não posso ter um impulso à procura quando a oferta não corresponde a esse incentivo.

Por esse motivo, nós defendemos que estas medidas da garantia pública aos jovens deviam estar condicionadas àqueles jovens estão claramente fora do mercado. E nós vimos, na nossa operação, que muitos jovens que já iriam adquirir a sua casa de qualquer forma, recuperam estes apoios e beneficiaram dos incentivos fiscais também para o fazer, porque isso também traz aqui algo que é pouco falado. Fala-se muito do acesso à habitação, do custo das casas, mas esquecemos do custo de vida.