“Temos muitas propostas de crédito à habitação aprovadas sem existir um imóvel identificado”

No dia em que entram em vigor as novas medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, que restringem a concessão de crédito à habitação ao reduzirem a DSTI (rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos do mutuário, considerando um choque na taxa de juro, e o respetivo rendimento mensal) de 50% para 45%, exigindo um maior esforço financeiro aos mutuários, o presidente da ANICA – Associação Nacional dos Intermediários de Crédito Autorizados explica ao Jornal PT50 o impacto destas alterações para os mais de seis mil profissionais do setor, responsáveis pela intermediação de mais de 60% do crédito à habitação concedido em Portugal.

Jornal PT50 – Entram hoje em vigor as novas regras macroprudenciais do Banco de Portugal que restringem a concessão de crédito à habitação, reduzindo a taxa de esforço máxima dos mutuários. De que forma estas medidas vão impactar o negócio dos intermediários de crédito?

Tiago Vilaça – Antes de responder diretamente a essa pergunta, deixe-me fazer um enquadramento. Foi publicado recentemente um estudo sobre a intermediação de crédito em Portugal que revelou um fenómeno curioso. Em plena era da digitalização, em plena geração Z, que faz praticamente tudo através do telemóvel, cerca de 90% dos intermediários de crédito continuam a ter instalações físicas, com equipas que, em média, integram cinco pessoas. São lojas de rua. Porquê? Porque o consumidor continua a sentir necessidade de entrar num espaço físico para tomar uma decisão desta importância.

E isso acontece porque precisa. Comprar uma casa é uma decisão para a vida, não apenas um compromisso para os próximos 40 anos. Mais de metade do crédito à habitação concedido nos últimos tempos foi destinado a jovens, que precisam de alguém que lhes diga: “Tem capacidade financeira, esta solução enquadra-se no seu perfil e nós ajudamo-lo em todo o processo.”

Antes de procurarem um intermediário de crédito, estes jovens recorrem à inteligência artificial, fazem simulações, comparam propostas e recolhem toda a informação disponível. Mas, quando chega o momento de tomar a decisão, continuam a precisar de falar com uma pessoa.

Além disso, os bancos não recebem clientes fora do horário normal de funcionamento, nem aos sábados ou domingos, e dificilmente estão disponíveis por WhatsApp, telefone ou SMS a qualquer hora. Esta geração também percebe que um banco apenas apresenta os seus próprios produtos, enquanto um intermediário consegue comparar propostas de várias instituições.

Há ainda outro fenómeno muito interessante. A esmagadora maioria dos nossos associados tem atualmente muitas propostas de crédito aprovadas sem que exista sequer um imóvel identificado. As pessoas procuram-nos antes de iniciarem a procura de casa, para perceberem qual é a sua capacidade de endividamento.

PT50 – Ou seja, recorrem ao intermediário de crédito para saber quanto podem gastar na compra de uma casa?

T.V. – Exatamente. Nós chamamos-lhes os “tetos máximos”. Imagine que o senhor vem ter comigo e diz: “Tenho ouvido falar das medidas de apoio aos jovens e gostava de perceber até onde posso ir.” Ou então diz que o filho reúne as condições para beneficiar desses apoios e quer saber qual o valor máximo que poderá financiar.

É isto que acontece diariamente no terreno. As pessoas já não começam por ir ao banco.

O que faz o intermediário de crédito? Analisa toda a informação financeira do cliente — rendimentos, declaração de IRS, responsabilidades de crédito e restantes encargos — e diz-lhe: “Na minha opinião, poderá comprar uma casa até cerca de 250 mil ou 300 mil euros”, enquadrando esse valor na sua situação financeira.

PT50 – Mas, nesse caso, não há negócio para o intermediário de crédito…

T.V. – Também temos dados sobre isso. Em média, cada intermediário recebe cerca de 20 oportunidades de negócio por mês e concretiza menos de metade. Apesar disso, tem de suportar os custos da estrutura e da equipa.

PT50 – Mas diga-me uma coisa. Essa tendência de recorrer ao intermediário antes de escolher um imóvel, apenas para perceber quanto se pode gastar, não gera qualquer receita. Qual é o interesse em prestar esse serviço?

T.V. – Não gera receita imediata, mas permite-nos construir e manter uma relação com o cliente, que é o nosso principal ativo.

A ANICA compreende a necessidade de evitar situações de sobre-endividamento das famílias. Existe, aliás, a perceção de que os portugueses recorrem facilmente ao crédito e que, por vezes, se endividam em excesso.

PT50 – Mas no crédito à habitação a realidade é um pouco diferente…

“Vivemos num momento de enorme escassez de habitação”

T.V. – Sem dúvida. As pessoas fazem tudo para não deixar de pagar a prestação da casa. Os níveis de incumprimento em Portugal estão nos mínimos históricos. Antes de falharem o pagamento da prestação, deixam de sair para jantar, de fazer férias ou de ter outras despesas. Muitas vezes, contam até com o apoio da família para manter o pagamento do crédito.

O que quero dizer é que a ANICA compreende o objetivo prudencial da medida. Percebemos que o Banco de Portugal pretenda proteger as famílias e evitar situações de sobre-endividamento. O que questionamos é o momento em que a decisão foi tomada.

Vivemos uma situação de enorme escassez de habitação. Imagine uma família com um rendimento líquido mensal de dois mil euros. Pela regra anterior, com uma DSTI de 50%, podia assumir prestações até mil euros por mês. Com o novo limite de 45%, esse valor baixa para 900 euros.

Pode parecer uma diferença reduzida, mas faz toda a diferença no mercado imobiliário atual.

Se olharmos para os dados mais recentes, verificamos que os preços das casas continuam a subir. Como é que as famílias vão conseguir acompanhar essa evolução?

Além disso, o Banco de Portugal reduziu também a margem de exceção que os bancos dispunham para conceder crédito fora dos limites macroprudenciais. Essa margem passou de 15% para 10% da carteira de novos empréstimos.

A pergunta que deixo é simples: quem vai beneficiar dessa margem de exceção? Muito provavelmente, os clientes considerados de menor risco, ou seja, os mais solventes e com maior capacidade financeira.

Quem fica de fora? Precisamente quem mais precisa de comprar casa e acaba por ser empurrado para o mercado de arrendamento, onde os preços também continuam muito elevados.

Por isso, não acreditamos que esta medida venha resolver o problema da habitação. Não somos contra a medida em si. Compreendemos a sua lógica prudencial. O que contestamos é a oportunidade da sua aplicação.

“A medida macroprudencial é um torniquete à garantia pública”

PT50 – Qual é, então, o papel da garantia pública do Estado neste contexto?

T.V. – Somos favoráveis à garantia pública, porque consideramos que é, neste momento, o principal instrumento de que muitos jovens dispõem para conseguir comprar a primeira habitação.

PT50 – Defendem que a medida deve ser prolongada para além de 31 de dezembro?

T.V. – Sim. Defendemos claramente a sua prorrogação e consideramos que se trata de uma medida francamente positiva.

Que jovem consegue hoje ter poupados os 10% necessários para a entrada de uma casa antes da escritura? Muitos estão agora a entrar no mercado de trabalho, alguns até com salários interessantes, mas simplesmente não tiveram tempo para constituir poupanças suficientes.

PT50 – Mas o preço das casas continua a subir…

T.V. – É verdade. A garantia pública também pode contribuir para alguma pressão sobre os preços. O desafio está em encontrar um equilíbrio.

Podemos dar aos jovens um verdadeiro “passe VIP” para aceder ao crédito, através da garantia pública. Mas, se não houver oferta suficiente de habitação e, ao mesmo tempo, lhes reduzirmos em 5 pontos percentuais a capacidade de endividamento, muitos deixam de conseguir comprar casa.

Ou seja, o Estado disponibiliza uma garantia que, na prática, muitos jovens não conseguirão utilizar. Nesse sentido, esta medida macroprudencial não reforça o efeito da garantia pública. Pelo contrário, cria mais um obstáculo.

PT50 – Então, o que me está a dizer é que esta medida macroprudencial pode comprometer os efeitos da garantia pública?

T.V. – É um verdadeiro torniquete.

Agora, também admito que o regulador procure desempenhar o seu papel de moderador do mercado e tenha a expectativa de contribuir para travar a subida dos preços da habitação.

PT50 – Esse foi, precisamente, um dos argumentos apresentados pelo Banco de Portugal para justificar esta medida, que entra hoje em vigor.

T.V. – É verdade. Mas também existem sinais positivos. No início deste ano verificou-se um aumento dos depósitos e dos rendimentos líquidos das famílias.

PT50 – Mas continua a existir o risco de uma subida das taxas de juro nos próximos dois ou três anos. Não podemos esquecer a crise do subprime, nos Estados Unidos, em 2008, e o impacto que teve no sistema financeiro mundial.

T.V. – Os indicadores de que dispomos mostram que os níveis de incumprimento do crédito estão em mínimos históricos. Não vejo, neste momento, sinais que apontem para um problema semelhante. Naturalmente, compreendo que o supervisor queira prevenir uma situação idêntica à que ocorreu nessa altura.

Os bancos são obrigados a constituir provisões em função da qualidade da carteira de crédito e do risco associado aos empréstimos. A hipoteca sempre foi considerada uma garantia sólida. Contudo, houve um período em que o mercado imobiliário desvalorizou de tal forma que os bancos tiveram de reconhecer imparidades e constituir provisões muito superiores às habituais.

“Hoje sabemos que, em alguns bancos, cerca de 80% do crédito concedido corresponde a crédito à habitação”

Hoje sabemos que, em alguns bancos, cerca de 80% do crédito concedido corresponde a crédito à habitação. Se viesse a formar-se uma bolha imobiliária, isso seria motivo de grande preocupação. Todos os indicadores apontam para que esse cenário não esteja, neste momento, a verificar-se. Esperemos que assim continue.

Caso contrário, os balanços dos bancos poderiam voltar a sofrer um forte impacto, obrigando à constituição de imparidades e provisões muito elevadas, reduzindo significativamente a rentabilidade das instituições e podendo mesmo voltar a justificar uma intervenção pública.

Mas há uma diferença importante relativamente à crise anterior. Nessa altura, uma parte significativa do financiamento dos bancos assentava em dívida junto dos mercados. Hoje, a principal fonte de financiamento são os depósitos dos clientes, o que torna o sistema muito mais equilibrado e resiliente.

Temos de olhar para o contexto atual. O grande problema em Portugal continua a ser a falta de habitação. A concessão de crédito está condicionada, antes de mais, pela escassez de casas disponíveis.

Também no crédito ao consumo se tem verificado um crescimento, porque as famílias estão mais confiantes, o desemprego permanece em níveis reduzidos e existe uma perceção positiva da evolução da economia. E expectativas positivas são sempre benéficas para a atividade económica.

O papel do regulador é precisamente esse: evitar excessos e moderar o ciclo económico. O que eu questiono é apenas o momento escolhido para introduzir estas restrições.

Continuamos a ter uma escassez muito significativa de habitação. Existem outras formas de atuar sobre o mercado, sobretudo do lado da oferta. A redução do IVA para 6% na construção foi uma medida que demorou muito tempo a concretizar-se, mas parece-me positiva. Espero que essa redução se reflita no preço final pago pelo consumidor. Essa é, pelo menos, a minha expectativa.